Co to jest – operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to dokument, z którym zetknie się każda osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny. Wycena nieruchomości dokonana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego stanowi podstawę do rozpatrzenia przez bank wniosku kredytowego. Wyceniając nieruchomość (dom, mieszkanie, lokal usługowy czy działkę), rzeczoznawca musi uwzględnić wiele czynników, dokument sporządzić według dokładnie określonego wzoru, by ten zyskał status dokumentu urzędowego.

Operat szacunkowy – czyli wycena nieruchomości

Operat szacunkowy to nic innego jak profesjonalna wycena nieruchomości lub działki. Oceny wartości musi dokonać uprawiony rzeczoznawca majątkowy. By wycenić realną wartość gruntu, domu czy mieszkania, rzeczoznawca jest zobowiązany wziąć pod uwagę takie kryteria jak lokalizacja, uśrednione ceny podobnych nieruchomości w okolicy, stan nieruchomości czy przewidywany wzrost jej wartości (np. z powodu rosnącej atrakcyjności okolicy). W sporządzonym przez wykwalifikowanego rzeczoznawcę dokumencie muszą znaleźć się szczegółowe informacje na temat stanu nieruchomości i jej przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania. W skład dokumentu wchodzą także zdjęcia nieruchomości (lokalu mieszkalnego, gruntu). Wycena dokonywana przez rzeczoznawcę nie może być subiektywna – ten musi w podać konkretny wzór, którym posłużył się, wyceniając nieruchomość. Co istotne, operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę ma charakter dokumentu urzędowego, co oznacza, że podpisujący się pod nim specjalista odpowiada prawnie za jego treść.
Jak zakwestionować operat szacunkowy? Jeśli osoba zlecająca wycenę lub inna ze stron (np. bank) ma zarzuty co do rzetelności operatu szacunkowego, może zwrócić się o wycenę do innego rzeczoznawcy lub poprosić o interwencję komisję arbitrażową działającą przy organizacjach rzeczoznawców majątkowych. Jeśli przygotowanie operatu szacunkowego zlecił sąd, jedyną drogą do zakwestionowania jego prawidłowości jest komisja arbitrażowa. Kwestionując operat szacunkowy, warto skorzystać ze wsparcia prawnika. 

Kiedy potrzeby jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy może być wymagany w różnych sytuacjach. Najczęściej z tym dokumentem spotykają się osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny – wycena wartości gruntu czy nieruchomości jest wymagana przez bank podczas procedury kredytowej. 
Równie często na profesjonalną wycenę decydują się osoby planujące sprzedaż mieszkania. Operaty szacunkowe bywają użyteczne także podczas podczas podziału majątku czy w sprawach spadkowych. 
Coraz częściej do profesjonalnej wyceny skłania opłata adiacencka związana ze wzrostem wartości nieruchomości z powodu budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub środków pochodzących z Unii Europejskiej. Opłata adiacencka może wynosić do 30% wartości nieruchomości, którą wcześniej powinien ustalić uprawniony rzeczoznawca. 
Jeszcze inna sytuacja to wycena służebności przesyłu w celu określenia wartości roszczeń, które przysługują właścicielowi gruntu, jeśli na jego terenie istnieją instalacje przesyłowe. Aby ten mógł się ubiegać o należne mu z tyłu ulokowania urządzeń przemysłowych wynagrodzenie, musi zatrudnić rzeczoznawcę, który wyceni służebność przesyłu. 

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Jaka jest cena operatu szacunkowego? Na to pytanie trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Nie istnieje bowiem odgórny, obowiązujący wszystkich rzeczoznawców cennik. Cena zależy więc od wybranego specjalisty, ale i ilości pracy, którą będzie musiał wykonać, wyceniając nieruchomość. Im mniejsza i łatwiejsza w wycenie nieruchomość, tym koszty będą mniejsze. 
Za wycenę wartości mieszkania zwykle zapłacić trzeba od 500 do 700 złotych. Operat szacunkowy dotyczący domu jednorodzinnego będzie o kilkaset złotych droższy – tu należy spodziewać się kosztów w okolicy 1000 złotych. Im większa działka i metraż domu, tym wyższe koszty. Najwyższą cenę zapłacić trzeba będzie za wycenę dużych nieruchomości, takich jak kamienice czy duże lokale usługowe. Koszt wyceny jest wtedy zwykle ustalany indywidualnie – ceny oscylują w okolicach kilkunastu tysięcy złotych.

Operat szacunkowy – ile ważny?

Operat szacunkowy ma ograniczoną czasowo ważność – przede wszystkim dlatego, że wartość nieruchomości to coś, co zmienia się w czasie, czasem bardzo dynamicznie. Na wartość nieruchomości ma wpływ wiele zmiennych czynników, jak jej stan czy zagospodarowanie okolicznych gruntów albo plany dotyczące ich zagospodarowania.
Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest ważny przez 12 miesięcy. Ten czas może się skrócić, jeśli pojawią się ważne okoliczności mające wpływ na wycenę, np. dojdzie do zniszczenia nieruchomości, obniżającego jej wartość albo wręcz przeciwnie: na okolicznych działkach powstaną atrakcyjne nieruchomości, które podniosą wartość całego terenu zabudowy. Jeśli nie pojawiły się okoliczności mogące mieć istotny wpływ na wycenę, operat szacunkowy można przedłużyć o kolejne 12 miesięcy – wydłużenia ważności operatu szacunkowego nieruchomości może dokonać wyłącznie rzeczoznawca, który sporządził jego pierwszą wersję.