Objaśnienie terminologii oraz dokumentacji budowlanej
2026-10-04

Przeglądy techniczne budynków: terminy, które musi znać każdy właściciel

Prawo budowlane nakłada na właścicieli obowiązek kontroli okresowych: co najmniej raz w roku i co najmniej raz na 5 lat. Obiekty wielkopowierzchniowe podlegają dodatkowo dwóm kontrolom rocznym, do 31 maja i do 30 listopada. Do tego dochodzi obowiązek dokumentowania wyników w e‑protokołach CEEB oraz w cyfrowej książce obiektu budowlanego.

Krótko mówiąc:

  • Kontrolę roczną należy przeprowadzić co najmniej raz w roku kalendarzowym, a w roku pełnego przeglądu pięcioletniego można je połączyć w jednym terminie.
  • Dla obiektów wielkopowierzchniowych wymagane są dwie kontrole roczne do 31 maja i do 30 listopada, co wymusza staranne planowanie terminu.
  • Kontroli przewodów kominowych dokonuje mistrz kominiarski, a pozostałych zakresów osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.
  • Elektroniczna dokumentacja e‑protokołów w CEEB i cyfrowa książka obiektu stanowią obowiązkowe obowiązki, które muszą być realizowane do końca 2026 roku, a pełne przejście na cyfrowe rozwiązania planowane jest na 2027.
  • Zarządzanie terminami jest kluczowe, a system Rezone umożliwia automatyczne przypomnienia i pełną kontrolę nad dokumentacją, zapewniając uniknięcie zaniedbań.
Rezone
Miej terminy przeglądów pod kontrolą
Rezone pomaga właścicielom nieruchomości komercyjnych centralizować dokumentację i automatyzować procesy zarządzania w jednym miejscu.

Poznaj Rezone

Spis treści

Co dokładnie mówi prawo o częstotliwości kontroli

Art. 62 prawa budowlanego rozróżnia dwa rytmy kontroli. Pierwszy dotyczy elementów narażonych na działanie warunków atmosferycznych oraz instalacji gazowych i przewodów kominowych, które trzeba sprawdzać co najmniej raz w roku. Drugi obejmuje pełną ocenę stanu technicznego i przydatności do użytkowania, wymaganą co najmniej raz na 5 lat.

“Raz w roku” oznacza rok kalendarzowy, nie dwanaście miesięcy od poprzedniej kontroli, więc zarządca ma swobodę wyboru konkretnego miesiąca.

  • Kontrolę roczną można zlecić w dowolnym momencie roku kalendarzowego.
  • W roku, w którym przypada przegląd pięcioletni, obie kontrole można połączyć w jednym terminie.
  • Dla domów jednorodzinnych część obowiązków rocznych jest ograniczona, ale kontrole gazowe i kominowe oraz pięcioletnie wciąż obowiązują.

Co sprawdza kontrola przeprowadzana co najmniej raz w roku

Zakres kontroli rocznej określa rozporządzenie o warunkach technicznych użytkowania i obejmuje elementy budynku najbardziej eksponowane na działanie pogody. Przy zlecaniu przeglądu warto wskazać wykonawcy konkretne punkty do protokołu:

  1. Stan zewnętrznych powłok budynku, w tym elewacji i tynków.
  2. Sprawność systemu odwodnienia, rynien i spadków terenu wokół budynku.
  3. Stan pokrycia dachowego i obróbek blacharskich.
  4. Sprawność instalacji gazowych w częściach wspólnych i lokalach.
  5. Stan przewodów kominowych, dymowych i wentylacyjnych.
  6. Działanie instalacji chroniących środowisko, na przykład separatorów czy odstojników.

Każdy z tych punktów powinien znaleźć się w protokole jako odrębna pozycja z oceną stanu, nie jako ogólne stwierdzenie “budynek w stanie dobrym”.

Zakres przeglądu pięcioletniego: co sprawdza się rzadziej, ale głębiej

Kontrola co najmniej raz na 5 lat idzie dalej niż ocena roczna. Obejmuje przydatność budynku do użytkowania, estetykę obiektu i jego otoczenia, a także stan instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

  • Badanie instalacji elektrycznej sprawdza skuteczność ochrony przeciwporażeniowej i stan osprzętu.
  • Pomiary instalacji piorunochronnej wymagają uprawnionego elektryka z aktualnym badaniem rezystancji uziemienia.
  • Ocena estetyki i otoczenia dotyczy też elementów małej architektury i terenu przynależnego do budynku.
  • Zdarzenia losowe, na przykład silny wiatr, powódź czy pożar, wymagają kontroli doraźnej niezależnie od harmonogramu.

Te badania wymagają zwykle innego wykonawcy niż kontrola roczna, co trzeba uwzględnić przy planowaniu budżetu i terminów.

Dwie kontrole rocznie dla obiektów wielkopowierzchniowych

Obiekty o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 metrów kwadratowych lub z dachem większym niż 1000 metrów kwadratowych podlegają dwóm kontrolom rocznym, nie jednej.

  • Pierwsza kontrola musi zostać wykonana do 31 maja, przed szczytem obciążeń termicznych letnich.
  • Druga przypada do 30 listopada, przed sezonem zimowym z obciążeniem śniegiem.
  • Pominięcie jednego z tych terminów to samodzielne naruszenie, niezależne od tego, czy wykonano kontrolę roczną w innym terminie.

Dla galerii handlowych, hal magazynowych i dużych centrów logistycznych to dwa osobne wpisy w kalendarzu, nie jeden.

Kto ma prawo przeprowadzić kontrolę: kominiarz czy inżynier

Nie każdą kontrolę może wykonać ta sama osoba. Przewody kominowe sprawdza mistrz kominiarski, zgodnie z zasadami określonymi przez Krajową Izbę Kominiarzy, natomiast pozostały zakres kontroli rocznej i pięcioletniej wymaga osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności, co precyzuje art. 62 ust. 6.

  • Instalacje elektryczne i piorunochronne bada osoba z uprawnieniami elektrycznymi lub elektryk z odpowiednimi kwalifikacjami.
  • Kotły i instalacje klimatyzacyjne wymagają specjalisty z uprawnieniami w zakresie instalacji sanitarnych.
  • W obiektach z wieloma rodzajami przewodów kominowych można zlecić kontrolę kilku specjalistom równolegle, ale wszystkie protokoły muszą trafić do tego samego systemu ewidencji.
  • Wybór i weryfikacja uprawnień wykonawcy to obowiązek właściciela albo zarządcy, nie formalność do pominięcia.

Porada profesjonalisty: przed podpisaniem umowy z wykonawcą poproś o numer uprawnień budowlanych i sprawdź go w rejestrze Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, zamiast zakładać, że pieczątka na protokole wystarczy.

E-protokoły w CEEB i cyfrowa książka obiektu: nowe obowiązki dokumentacyjne

Papierowy protokół z kontroli kominowej przestał być wystarczającym dowodem. E‑protokoły w Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków muszą być wprowadzone elektronicznie przez uprawnionego kominiarza, a system ZONE stał się głównym kanałem dowodzenia wykonania kontroli przed organem nadzoru.

Równolegle trwa przejście na cyfrową książkę obiektu budowlanego.

  • Papierowe książki obiektu założone do 31 grudnia 2023 roku można prowadzić do końca 2026 roku, co oznacza, że większość zarządców ma jeszcze ograniczony czas na migrację.
  • Nowe obiekty już teraz prowadzą książkę wyłącznie w formie cyfrowej, przez system c‑KOB.
  • Od 2027 roku planowane jest pełne przejście na dokumentację cyfrową jako standard.

Właściciel, który przechowuje tylko papierowe protokoły bez wpisu do CEEB, może mieć problem z wykazaniem przed organem nadzoru, że kontrola faktycznie się odbyła, niezależnie od tego, co fizycznie leży w segregatorze.

Jak zaplanować przeglądy, żeby nie gonić terminów w ostatniej chwili

Skuteczne zarządzanie terminami zaczyna się od kalendarza, nie od przypominania sobie po fakcie.

  1. Wprowadź do kalendarza daty kontroli rocznej, pięcioletniej i, jeśli dotyczy, terminy 31 maja oraz 30 listopada dla obiektów wielkopowierzchniowych.
  2. W roku przeglądu pięcioletniego zaplanuj jedną wspólną wizytę wykonawców, żeby ograniczyć liczbę odrębnych zleceń, zgodnie z rekomendacjami praktyków z PIIB.
  3. Po każdej kontroli sporządź zestawienie usterek z priorytetami i terminami usunięcia.
  4. Przekaż zestawienie wykonawcom remontowym i ustal termin potwierdzenia naprawy.
  5. Zachowaj protokół usunięcia usterki jako dowód na wypadek kontroli organu nadzoru budowlanego.

Porada profesjonalisty: planuj kontrole poza majem i listopadem, kiedy to możliwe, bo w tych miesiącach specjaliści od obiektów wielkopowierzchniowych mają najmniej wolnych terminów.

Dlaczego terminy przeglądów to nie tylko formalność

Największym błędem, jaki widzę u zarządców, nie jest spóźnienie się z kontrolą, ale traktowanie protokołu jako papieru do podpisania, a nie jako dowodu, który może zdecydować o odpowiedzialności w razie wypadku. Druga pułapka to rozproszenie dokumentacji między segregatorem, skrzynką mailową i pamięcią jednej osoby w zespole. Centralizacja terminów i protokołów w jednym miejscu, z automatycznym przypomnieniem przed każdą datą, ogranicza ryzyko przeoczenia znacznie skuteczniej niż najlepiej prowadzony kalendarz papierowy.

— Marcin

Jak Rezone pomaga nie zgubić żadnego terminu przeglądu

Zarządzanie terminami przeglądów w kilku budynkach jednocześnie, z różnymi datami rocznymi, pięcioletnimi i granicznymi 31 maja czy 30 listopada, łatwo wymyka się z arkusza kalkulacyjnego. W Rezone łączymy harmonogram przeglądów, repozytorium protokołów i zgłoszenia techniczne w jednym miejscu, więc nie trzeba sprawdzać trzech różnych systemów, żeby wiedzieć, co jest zaplanowane na najbliższy miesiąc.

Rezone

Nasz panel compliance automatycznie przypomina o nadchodzących terminach prawnych, a repozytorium dokumentów przechowuje protokoły z kontroli razem z pozostałą dokumentacją obiektu, gotowe do pokazania organowi nadzoru na żądanie. Zgłoszenia usterek wykryte podczas przeglądu trafiają od razu do modułu obsługi technicznej, skąd można zlecić naprawę i śledzić jej status bez przełączania się między aplikacjami.

Plany Komercyjny oferowany jest w abonamencie miesięcznym — szczegóły cen dostępne na stronie cennika Rezone. Plan Mieszkaniowy do 10 przestrzeni jest dostępny w abonamencie miesięcznym — szczegóły cen dostępne na stronie cennika Rezone. Oba zostały szczegółowo opisane na stronie cennika. Sprawdź, który wariant odpowiada skali Twojego portfela i zacznij porządkować terminy przeglądów zamiast je gonić.

Jak Rezone pomaga nie zgubić żadnego terminu przeglądu — overview diagram

Najczęściej zadawane pytania

Jakie są terminy przeglądów technicznych budynków?

Właściciele muszą zlecać kontrolę co najmniej raz w roku dla elementów narażonych na warunki atmosferyczne, instalacji gazowych i przewodów kominowych, oraz co najmniej raz na 5 lat dla pełnej oceny stanu technicznego. Obiekty wielkopowierzchniowe mają dodatkowo dwa terminy roczne: do 31 maja i do 30 listopada.

Jakie przeglądy są obowiązkowe w domu jednorodzinnym w 2026 roku?

Dom jednorodzinny jest częściowo zwolniony z corocznej kontroli elementów narażonych na pogodę, ale kontrola instalacji gazowej i przewodów kominowych pozostaje obowiązkowa co roku, a pełna kontrola stanu technicznego co 5 lat.

Jak często należy przeprowadzać 5-letni przegląd budynku?

Przegląd pięcioletni, obejmujący przydatność do użytkowania, estetykę i instalację elektryczną, wykonuje się co najmniej raz na 5 lat, licząc od poprzedniej kontroli tego typu. Można go połączyć z kontrolą roczną w tym samym roku kalendarzowym, żeby ograniczyć liczbę wizyt specjalistów.

Czy protokół z przeglądu kominowego trzeba zgłaszać elektronicznie?

Tak, protokoły z kontroli przewodów kominowych muszą być wprowadzone jako e-protokoły do systemu CEEB/ZONE przez uprawnionego kominiarza. Wersja papierowa bez odpowiadającego jej wpisu elektronicznego nie stanowi już wystarczającego dowodu przed organem nadzoru.

Źródła

Rekomendacje