Jak inwestować w nieruchomości komercyjne?

W obliczu rosnącej inflacji coraz popularniejsze staje się szukanie sprawdzonych form inwestycji. Z tego powodu wiele osób zastanawia się, jak inwestować w nieruchomości komercyjne, jak uzyskać środki na zakup lokalu i ile można na tym zyskać. Wbrew pozorom biznes ten jest dostępny także dla osób o niewielkim wkładzie własnym i niskiej zdolności kredytowej. Przeczytaj nasz artykuł i przekonaj się, jak inwestować w nieruchomości komercyjne z nawet niewielkim kapitałem.

Czym są nieruchomości komercyjne?

Nieruchomości komercyjne są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Zazwyczaj są niezamieszkałe, choć zaliczają się do nich także nieruchomości mixed-used, w których lokale mieszkalne mogą znajdować się w tym samym budynku, co lokale usługowe i handlowe. Są to powierzchnie inwestycyjne, które są kupowane przez inwestorów w celu wynajęcia lokali innym przedsiębiorcom (na przykład właścicielom sieci supermarketów, aptek czy drogerii). W Polsce aktualnie trwa boom na retail parki — czyli miejsca na szybkie i wygodne zakupy, gdzie droga z parkingu do samochodu wynosi 2-3 minuty a sam obiekt nie posiada części wspólnych. Inwestowanie w nieruchomości komercyjne – na co zwrócić uwagę?

Zanim rozpoczniesz inwestowanie w nieruchomości komercyjne, warto rozważyć 3 podstawowe kwestie takie jak: 

a) wybór odpowiedniej lokalizacji, 

b) rodzaj najemców, 

c) warunki umowy.

Lokalizacja

W przypadku kupna nieruchomości pod wynajem kluczowa jest dobra lokalizacja. Co należy rozumieć przez dobrą lokalizację? Warto, żeby Twój lokal miał dobry dostęp do linii autobusowych (nie wszyscy klienci powierzchni handlowych i usługowych mają własny środek transportu) oraz bezpłatnych miejsc parkingowych. Polecamy rozważyć również wynajem nieruchomości na osiedlu wielomieszkaniowym lub przy często uczęszczanych trasach.

Rodzaje najemców

Osoby inwestujące w nieruchomości komercyjne często decydują się wynajem lokali popularnym sieciom supermarketów. Jest to rzeczywiście rozsądna metoda lokowania pieniędzy. Wśród właścicieli niewielkich powierzchni dużą popularnością cieszy się wynajmowanie lokali sieci Żabka. Przedsiębiorca oferuje bardzo korzystne warunki najmu — po swojej stronie pozostawia przystosowanie lokalu i podpisuje umowę nawet na 10 lat. Żabka opłaca miesięczny czynsz, który będzie zindeksowany w zależności od poziomu inflacji. Z kolei właściciele większych powierzchni często decydują się na wynajęcie lokalu dla sieci Biedronka, która podpisuje umowy aż na 15 lat.

Bardzo korzystne jest także wynajmowanie powierzchni handlowych drogeriom. Zawierając umowę z najpopularniejszą siecią w Polsce — Rossmannem — możesz liczyć na długi okres najmu, który wynosi zazwyczaj aż 5+5 lat. Przedsiębiorca opłaca comiesięczny czynsz, który jest każdego roku indeksowany w zależności od stopy inflacji.

Umowa

Podpisując umowę, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do użytku, a najemca zobowiązuje się do terminowego opłacania czynszu. Często wysokość comiesięcznych opłat podawana jest w złotówkach, jednak polecamy wskazywać na umowie kwoty w euro, ponieważ jest to o wiele stabilniejsza waluta. Korzystne jest również zawarcie klauzuli indeksowych, które zabezpieczą Cię przed stratami spowodowanymi przez inflację.

Możesz zawrzeć umowę najmu na czas określony bądź nieokreślony. Jeśli zdecydujesz się na tę pierwszą opcję, zalecamy pominąć punkt o możliwości odstąpienia od umowy z przyczyn ekonomicznych, ponieważ warunek ten może okazać się w przyszłości dla Ciebie niekorzystny.

Jak zacząć inwestować w nieruchomości komercyjne?

Osobom początkującym największe problemy sprawia zazwyczaj samo sfinansowanie pierwszego zakupu nieruchomości. Jeśli nie masz wystarczających oszczędności, możemy polecić dwa podstawowe sposoby uzyskania środków:

• kredyt budowlany,
• pożyczka dla dewelopera.

Decydując się na kredyt budowlany, możesz liczyć na uzyskanie znacznych środków na inwestycję. Niestety wymagania banków są dość wysokie i nie każdy może im sprostać. Dlatego początkujący inwestorzy częściej decydują się na pożyczkę dla dewelopera. Z tej formy finansowania mogą skorzystać nawet osoby o niskiej zdolności kredytowej.

Ile można zarobić inwestując w wynajęte nieruchomości komercyjne?

Stopa zwrotu z inwestycji w park handlowy, w którym najemcą jest sieć spożywcza, a czynsze płatne w EUR to dzisiaj 7 % Yieldu. Jednocześnie ten sam park handlowy z czynszami z PLN i bez operatora spożywczego jest wart dużo mniej: 7.5 – 8 % yield. W największych polskich miastach lokale wynajęte dla sklepu Biedronka mogą przynosić nawet 6.5 % Yieldu, co w obecnych czasach jest uznawane za bezpieczna długoterminową lokatę kapitał, która chroni przed inflacją.

Podsumowanie

Zakup lokali pod wynajem jest popularną i opłacalną metodą lokowania środków. Osoby początkujące mają jednak często wątpliwości, jak zacząć inwestować w nieruchomości i jak uzyskać środki na zakup pierwszego lokalu. Rozważając ten rodzaj inwestycji, kluczowy jest wybór lokalizacji, a także zdecydowanie się na konkretną grupę najemców. Na etapie podpisywania umowy warto zabezpieczyć się przed negatywnymi skutkami inflacji. Inwestorzy decydują się najczęściej na jedną z dwóch podstawowych form finansowania: kredyt budowlany lub pożyczkę dla dewelopera.

Początkujący inwestorzy często mają obawy, że obsługa najmu będzie bardzo czasochłonna. Chociaż sam proces rzeczywiście wymaga zaangażowania, wiele czynności można zautomatyzować. Program do zarządzania nieruchomościami rezone.app ułatwi Ci indeksowanie, fakturowanie, rozliczanie mediów i wykonywanie innych rutynowych czynności.