Co to jest raport rent roll nieruchomości?

Rent roll raport nieruchomości to specjalne elektroniczne zestawienie, w którym umieszcza się najważniejsze dane dotyczące lokali. W zestawieniu tym znajduje się wiele informacji, które mogą zostać wykorzystane do szczegółowej analizy, która może być dopasowana do potrzeb zarządcy lub właściciela budynku. Co trzeba wiedzieć na temat rent roll?

Prawidłowo przygotowany i szczegółowy raport rent roll pokazuje zestawienie wszystkich zawartych umów najmu dla wybranej nieruchomości. Jednocześnie rent roll jest bardzo pomocny w efektywnym zarządzaniu najmem nieruchomości komercyjnej. Ważne jest by rent roll zawierał również wskaźniki pozwalające asset managerowi efektywniej zarządzać najmem nieruchomości takie jak :  informację o Rocznym NOI, WAULT, średni czynsz, efektywny czynsz, add on Factor czy wskaźnik indeksacji.

Jak zrobić rent roll nieruchomości?

Rent roll to zestawienie w formie elektronicznej. Można wykonać je w dowolnym arkuszu kalkulacyjnym albo skorzystać z przeznaczonego do tego specjalnego programu do generowania rent rolla.

Żeby zestawienie najmu nieruchomości było pełne, należy umieścić w nim dane:
– nazwy wszystkich najemców,
– powierzchnie najmu – brutto i netto, 
– stawki czynszu,
– daty zawarcia umów najmu oraz ich zakończenia,
– koszty nierefakturowane,
– koszty refakturowane na najemcę,
– koszty dodatkowe, jakie ponosi właściciel nieruchomości, czyli np. ubezpieczenie, użytkowanie wieczyste, opłaty do wspólnoty, podatki czy opłaty związane z utrzymaniem czystości.

W zestawieniu powinny znaleźć się także informacje o współczynniku add on factor. Dzięki temu, że rent roll jest w formie elektronicznej, to jego obliczenie jest wyjątkowo proste. Równocześnie ma on spore znaczenie dla końcowej analizy danych, więc warto zadać sobie trud, by go wyliczyć. 

Jak obliczyć add on factor?

Add on factor to współczynnik, który służy do proporcjonalnego przypisania powierzchni wspólnych budynku pomiędzy wszystkich najemców, którzy z niego korzystają. Co ciekawe, współczynnik ten nie został w pełni zdefiniowany na polskim rynku. Z tego powodu trzeba sugerować się standardami zagranicznymi. Jest on szczegółowo opisany w BOMA 2017 for Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1—2017). Jego wyliczenie nie jest skomplikowane. Wystarczy zsumować ze sobą sumę powierzchni do wyłącznego wykorzystania najemców w całym budynku, sumę powierzchni wspólnych piętrowych w całym budynku oraz sumę powierzchni wspólnych budynkowych. Następnie należy otrzymaną wartość podzielić przez sumę dwóch pierwszych elementów. Add on factor może być wyliczany dla całego budynku lub dla każdego z pięter osobno.

Powierzchnia brutto i netto nieruchomości

Powierzchnia najmu netto jest stosowana przy wynajmowaniu nieruchomości i lokali komercyjnych. Określa ona tę powierzchnię, z której najemca rzeczywiście korzysta. Może to być powierzchnia sklepu, punktu usługowego, która jest wykorzystywana na bezpośrednią działalność gospodarczą. To samo pojęcie jest wykorzystywane także w stosunku do mieszkań. Warto też znać pojęcie powierzchni najmu brutto. Jest to powierzchnia netto, która została powiększona o pomieszczenia administracyjne, socjalne czy magazyny i przestrzeń wspólna. W przypadku lokali mieszkalnych znaczenie dla tej powierzchni mają również: korytarze, klatki schodowe, ogólnodostępne toalety i inne miejsca, z których mogą korzystać najemcy. Powierzchnia brutto najmu jest zdecydowanie większa od netto. Właściciel budynku oraz jego zarządca powinni o tym wiedzieć, bo może to mieć wpływ na wysokość czynszu. Oczywiście dostęp do wspólnych przestrzeni wiąże się z dodatkowymi kosztami na ich utrzymanie i każdy najemca musi się z tym liczyć. By utrzymać optymalne przychody z najmu, koniecznie należy to uwzględnić w cenie.