2022-11-12

Jak prowadzić książkę obiektu budowlanego?

Dlaczego systematyczne prowadzenie książki obiektu budowlanego jest tak istotne? Okazuje się, że ten oficjalny dokument ma niemałe znaczenie. Warto więc wiedzieć, do jakich zasad się stosować, by uniknąć kary grzywny lub nieścisłości w formalnościach dotyczących stanu technicznego budynku.

Co to jest książka obiektu budowlanego ?

Książka obiektu budowlanego (KOB) to oficjalna dokumentacja dotycząca historii eksploatacji budynku. Zazwyczaj prowadzi się ją w formie papierowej – zakupić można specjalne zeszyty, które ułatwiają notowanie informacji w przejrzysty sposób. Niektórzy decydują się także na korzystanie z wersji elektronicznej książki obiektu budowlanego. W KOB zapisuje się m.in. informacje, które odnoszą się do:

stanu technicznego budynku,
przeprowadzanych remontów.

Kiedy potrzebna jest książka obiektu budowlanego ?

Prowadzenie KOB jest bezwzględnie wymagane, kiedy prowadzi się w budynku działalność gospodarczą lub usługową. Książka obiektu budowlanego jest więc potrzebna w przypadku nieruchomości, w których mieszczą się m.in. biura, hale produkcyjne, hotele, sklepy, siłownie, sale szkolne.

W jakim celu prowadzi się książkę obiektu budowlanego ?

Prowadzenie KOB ma jedną podstawową funkcję – dokumentowanie różnego rodzaju decyzji i wdrożonych czynności, które dotyczą utrzymania prawidłowego stanu technicznego budynku.

Wgląd w informacje, które odnoszą się do ingerencji w sprawność techniczną nieruchomości (m.in. naprawy, przebudowy, usterki) jest nieoceniony np. podczas kontroli. W takim przypadku konieczne jest udostępnienie konkretnych dokumentów – bez względu na to, czy nadzór techniczny obiektu budowlanego jest całościowy, czy też częściowy.

Według art. 65. Prawa budowlanego „właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany udostępniać dokumenty (…) przedstawicielom organu nadzoru budowlanego oraz innych jednostek organizacyjnych i organów upoważnionych do kontroli utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie technicznym oraz do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących w budownictwie.”

Organ nadzoru budowlanego może nakazać usunięcie pewnych nieprawidłowości z zakresu stanu technicznego nieruchomości, rozbiórkę budynku lub zakazać użytkowania go.

Kto ma obowiązek prowadzić KOB ?

Obowiązek systematycznego i dokładnego prowadzenia KOB – podobnie jak jej założenia oraz przechowywania – leży po stronie właściciela lub zarządcy budynku (druga opcja dotyczy obiektów wspólnych – tutaj zarządca działa w imieniu wspólnoty mieszkaniowej). Dokument ten powinien zostać utworzony w dniu, w którym przekazuje się nieruchomość do użytku.

Zasady adnotacji KOB

W KOB umieszcza się adnotacje dotyczące:

remontów,
przebudowy,
badań,
przeglądów,
kontroli stanu technicznego budynku.

Osoba uprawiona do zapisywania takich informacji w KOB powinna stosować się do pewnych zasad, które pozwalają utrzymać porządek i czytelność w dokumentacji. Istotna jest tutaj systematyczność w notowaniu oraz chronologiczne umieszczanie danych. Pomocne może okazać się nieodkładanie zapisów na później, ale natychmiastowe wpisywanie konkretnych zdarzeń. Same notatki powinny wyróżniać się zwięzłością i prostymi sformułowaniami. Z kolei poprawki należy nanosić wraz z podpisem i datą osoby, która modyfikuje zapis – przekreślanie wyrazów należy wyraźnie zaznaczyć pojedynczą linią.

Szczegółowy wykaz obiektów, dla których niewymagane jest prowadzenie KOB

Według art. 64. ust. 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane „obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego (…) nie obejmuje właścicieli i zarządców:
1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych;

2) obiektów budowlanych:

a) budownictwa zagrodowego i letniskowego,
b) wymienionych w art. 29 ust. 1 i 2, z wyłączeniem sieci gazowych;

3) dróg lub obiektów mostowych, jeżeli prowadzą książkę drogi lub książkę obiektu mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych.”

Do listy obiektów, dla których nie jest wymagane prowadzenie KOB dodać należy te z art. 29 ust.1 i 2, czyli:

wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
wolnostojące, nie więcej niż dwukondygnacyjne budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora;
sieci:
a) elektroenergetyczne obejmujące napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV,
b) wodociągowe,
c) kanalizacyjne,
d) cieplne.

Co powinna zawierać Książka Obiektu Budowlanego ?

KOB składa się z 13 części, a jej zawartość zamyka się w 74 stronach. Co zawiera książka obiektu budowlanego? Wymienić tutaj można:

• dane osoby upoważnionej do dokonania wpisu (s. 2);
• dane identyfikujące obiekt (s. 3);
• spis załączonej dokumentacji (s. 4-5);
• dane techniczne obiektu (s. 6);
• plan sytuacyjny budynku (s. 7);
• rejestr protokołów okresowych kontroli stanu technicznego (s. 8-21);
• listę protokołów okresowych kontroli stanu technicznego oraz przydatności do użytkowania obiektu (s. 22-29);
• zestawienie opracowań technicznych związanych z budynkiem (s. 30-32);
• dane, które dotyczą opracowania technicznego (s. 34-44);
• wyszczególnienie protokołów dotyczących odbioru robót remontowych w obiekcie (s. 45-60);
• dane, które dotyczą dokumentacji technicznej (s. 61-70);
• spis protokołów awarii i katastrof obiektu (s. 71-73);
• listę pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektu (s. 74).

Zasady i długość okresu przechowywania KOB

Według art. 60 Prawa budowlanego podczas oddania obiektu do użytku inwestor przekazuje właścicielowi lub zarządcy budynku dokumentację dotyczącą nieruchomości (m.in. powykonawczą i budowy). Przechowanie książki obiektu budowlanego jest więc obowiązkiem – wspomnianego przed chwilą – właściciela lub zarządcy. Odpowiedzialność ta spoczywa na nim przez cały okres istnienia obiektu.

Ramy prawne

Zasady prowadzenia KOB określone są Ustawie Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku.

Warto nadmienić, że niedopilnowanie obowiązku prowadzenia i przechowywania KOB wiąże się ze złamaniem prawa budowlanego, a więc podlega karze grzywny do 5000 złotych. W niektórych przypadkach może zakończyć się utratą licencji.