Użytkowanie wieczyste – co to jest?

Jaki jest tytuł prawny do nieruchomości, którą zarządzasz i której używasz? To własność, najem, a może użytkowanie wieczyste? Wbrew pozorom własność i użytkowanie wieczyste to nie to samo. Każda z tych sytuacji prawnych rodzi określone prawa i obowiązki.

Warto więc wiedzieć, co to jest użytkowanie wieczyste i czym różni się od prawa własności. Dodatkowo, czy da się przekształcić wieczystą dzierżawę we własność? Jakich formalności należy dopełnić, kiedy to się już stało? Poznajmy te prawne zawiłości i dowiedzmy się, jakie zmiany ich dotyczące ostatnio weszły w życie, by bowiem móc w pełni korzystać ze swoich praw, należy je znać w aktualnym stanie.

Co to jest użytkowanie wieczyste?

Niektóre nieruchomości gruntowe są własnością Skarbu Państwa. Ten z kolei może przekazać szczególne prawo rzeczowe, pozwalające na użytkowanie gruntu w określonym zakresie osobie fizycznej lub prawnej. Użytkowanie wieczyste nie jest więc własnością, ale daje niejako szerszy zakres uprawnień w użytkowaniu gruntu niż inne prawa rzeczowe.

Okazuje się bowiem, że osoba, której w taki sposób grunt został przekazany w użytkowanie, ma prawo używać go praktycznie w takim samym zakresie jak właściciel. Na przykład osoba, która użytkuje wieczyście grunt, może postawić na nim dom jednorodzinny, który będzie w pełni jej własnością. Prawo użytkowania wieczystego można też zbyć na zasadzie sprzedaży, a nawet umieścić w testamencie, by przekazać potomkom.

Ile trwa użytkowanie wieczyste i jak obliczyć opłatę za przejęcie gruntu?

Według ustawy, Skarb Państwa może nadać osobie fizycznej lub prawnej prawo do użytkowania gruntu na okres 99 lat. Ten czas można również przedłużyć o kolejne 40 – 99 lat. Należy w tym celu wystąpić z odpowiednim wnioskiem na 5 lat przed upłynięciem terminu wieczystego użytkowania. Państwo w zasadzie nie może odmówić przedłużenia użytkowania, chyba, że pojawi się ważny interes społeczny.

Ile wynosi opłata za przejęcie gruntu na użytkowanie wieczyste? Jako że nadanie tego prawa musi być potwierdzone umową notarialną, w dniu jej podpisania użytkownik gruntu musi uiścić opłatę jednorazową, która wynosi do 25% wartości nieruchomości. Ponadto co roku będzie musiała być wnoszona opłata, której wysokość jest zależna od tego, na jakie cele jest przeznaczony dany grunt. Jeśli będzie on spełniał cele rolne lub mieszkaniowe, opłata za każdy rok wynosi 1% wartości nieruchomości. A co w przypadku innych celów?

• opłata roczna wyniesie 0,3%wartości nieruchomości jeśli grunt będzie przeznaczony na cele obronne czy sakralne oraz działalność charytatywną
• opłata roczna wyniesie 2% wartości nieruchomości, jeśli ziemia będzie wykorzystana na cele turystyczne
• opłata wyniesie 3% wartości nieruchomości, jeśli grunt będzie użytkowany na inne cele.

Należy dodać, że jeśli nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości przejętej w użytkowanie wieczyste, to opłaty spadną na kupca. Kto płaci za miesiące użytkowania do zbycia gruntu? Sprzedawca będzie zobowiązany uiścić należność tylko do dnia zbycia. Potem obowiązek ten przechodzi na kupca.

Istotne zmiany w prawie o użytkowaniu wieczystym – jak przekształcić we własność ten rodzaj użytkowania?

Od roku 2019 nastąpiły w tym względzie ważne zmiany. Dzięki nowelizacji przepisów prawnych zawartych w kc, grunty przedtem oddane w użytkowanie wieczyste, stają się własnością osób, które je użytkują, jeśli tylko spełnione zostają pewne warunki, to jest:

• na danym gruncie jest zbudowany domek jednorodzinny
• nieruchomość została zagospodarowana na dom wielorodzinny
• na gruncie znajduje się inna zabudowa mieszkalna, umożliwiająca prawidłowe jej użytkowanie

Nieco inaczej wygląda sprawa gruntów niezabudowanych. One przejdą na własność użytkownika dopiero wtedy, kiedy budynek mieszkalny zostanie oddany do użytku, po zatwierdzeniu przez nadzór budowlany. Po zakończeniu budowy, właściciel występuje o specjalny dokument, który wydaje mu należny urząd, czyli w praktyce starosta. Jest to zaświadczenie o przekształceniu. To jednak jeszcze nie wszystkie obowiązki nowego właściciela.

Co zrobić, by uzyskać prawo własności?

Mimo, że sam proces przebiega niejako automatycznie, to okazuje się, że właściciel gruntu musi uiszczać na rzecz Skarbu Państwa opłatę roczną, wynoszącą tyle ile roczna opłata za użytkowanie wieczyste. Taką opłatę ponosi się przez 20 lat.

Jeśli na gruncie mieści się budynek, wykorzystywany do celów gospodarczych, te opłaty kształtują się nieco inaczej i wynoszą:

• 1% przy okresie 99 lat ponoszenia opłaty
• 2% przy okresie 50 lat ponoszenia opłaty
• 3% przy okresie 33 lat ponoszenia opłaty

Prawo przewiduje także możliwość wniesienia jednorazowej opłaty za przekształcenie gruntu we własność dla właścicieli domów jednorodzinnych bądź spółdzielni mieszkaniowych. Jeśli taka opłata zostanie wniesiona jednorazowo, właściciel może liczyć na bonifikatę.

Jeśli więc masz dom jednorodzinny, który stoi na gruncie, który był Ci powierzony w użytkowanie wieczyste, ten grunt już został przekształcony w Twoją własność. Czy dopełniłeś formalności, by mogło się to stać zgodnie z prawem?

Chcesz przyspieszyć i usprawnić proces obsługi wynajmu? Wypróbuj program do zarządzania nieruchomościami www.rezone.app