Certyfikaty energetyczne obowiązkowe przy wynajmie mieszkania i sprzedaży obiektu

28 kwietnia 2023 r. w życie weszła ustawa z października 2022 roku o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy Prawo budowlane. Certyfikaty stały się obowiązkowe między innymi dla planujących wynajem lub sprzedaż nieruchomości. W poniższym artykule wyjaśniamy, co zmieniło się po wejściu nowelizacji w życie. Czy wszystkie nieruchomości muszą mieć świadectwo energetyczne? Czy każdy właściciel domu lub mieszkania będzie musiał zapłacić za sporządzenie świadectwa energetycznego? Jaki jest koszt dokumentu i jakie kary grożą za jego brak? 

Certyfikat energetyczny – co to takiego?

Certyfikat energetyczny, znany też pod nazwą świadectwa energetycznego lub paszportu energetycznego, jest dokumentem zawierającym ocenę energetyczną budynku.

Co to oznacza? Świadectwo energetyczne określa całkowite zapotrzebowanie istniejącego budynku lub jego części (w przypadku lokali mieszkalnych) na energię wymaganą do:  ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody, klimatyzacji i oświetlenia. W praktyce dokument ten informuje o rzeczywistych kosztach zużycia energii w danym domu czy mieszkaniu. 

Co zmieniło się w świadectwie energetycznym od kwietnia 2023?

Świadectwa energetyczne nie są rzeczą nową – w Polsce obowiązują już od kilku lat, jednak dotychczas dotyczyły wyłącznie nowych budynków mieszkalnych, powstałych po 2009 r. W szerszym zakresie certyfikat energetyczny jest wymagany od 28 kwietnia 2023 r. Nowy obowiązek wprowadziła nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy Prawo budowlane.

Kluczową ze zmian wprowadzonych w kwietniu 2023 r. jest konieczność przedstawienia świadectwa energetycznego dla wszystkich budynków. Obowiązek dotyczy nie tylko – jak dotąd – nowych domów i mieszkań, ale również tych zbudowanych przed 2009 r. 

Nowelizacja ustawy nakazuje również inwestorom dołączenie świadectwa energetycznego w formie załącznika do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Czemu służy świadectwo energetyczne?

Jak możemy przeczytać na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii w portalu gov.pl:

„Celem wprowadzenia obowiązku sporządzania świadectw jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie i zwiększanie świadomości społecznej w zakresie możliwości uzyskania oszczędności energii w budynkach. Dzięki informacjom zawartym w świadectwie właściciel, najemca lub użytkownik budynku może określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania związany ze zużyciem energii”.

Tak zwane paszporty energetyczne spełniają zatem dwa podstawowe cele. Po pierwsze dostarczają najemcom lub nabywcom nieruchomości informacji o przyszłych kosztach zużycia energii. Po drugie służą podnoszeniu świadomości ekologicznej.

Świadectwo energetyczne stanowi bowiem źródło informacji o zapotrzebowaniu danego budynku na energię i poziomie jego energooszczędności. 

Sprzedaż i wynajem mieszkania tylko ze świadectwem energetycznym

Po wejściu w życie nowelizacji ustawy, sprzedaż lub wynajem nieruchomości jest możliwy wyłącznie pod warunkiem przedstawienia certyfikatu energetycznego. Obowiązek sporządzenia certyfikatu energetycznego wynika z regulacji unijnych. Jak wskazuje dyrektywa UE, przy sprzedaży lub wynajmie budynków lub części budynków świadectwo charakterystyki energetycznej bądź kopia dokumentu powinny być przekazywane nowemu kupującemu lub najemcy. 

Obowiązkowe jest również poinformowanie o świadectwie energetycznym w ogłoszeniu zbycia lub najmu, gdy dla budynku lub jego części sporządzono dokumentu. Osoby, które nie planują sprzedaży lub wynajmu nieruchomości, nie muszą ubiegać się o świadectwo energetyczne.

Kogo nie obejmuje obowiązek przekazania certyfikatu energetycznego?

Obowiązek przekazania świadectwa energetycznego nie dotyczy wszystkich właścicieli nieruchomości. Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane, jeżeli budynek lub lokal wykorzystywany jest na własny użytek, bez zamiaru jego sprzedaży lub najmu. 

Nowelizacja ustawy nie przewiduje również konieczności sporządzenia dokumentu dla nieruchomości:

– wolnostojących, których powierzchnia nie przekracza 50 m2,

– mieszkalnych, przeznaczonych do użytkowania przez okres nie dłuższy niż 4 miesiące w roku (domy letniskowe),

– podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,

– wykorzystywanych jako miejsce kultu i do działalności religijnej,

– przemysłowych oraz gospodarczych, bez instalacji zużywających energię (z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego),

Kto zleca wykonanie świadectwa energetycznego budynku?

Świadectwo charakterystyki energetycznej sporządzane jest na zlecenie:

– właściciela lub zarządcy budynku – w przypadku sprzedaży lub najmu nieruchomości,

– osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – przy zbyciu tego prawa lub najmie lokalu,

– osoby, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – w przypadku najmu lokalu,

– inwestora – przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Kto zajmuje się sporządzaniem certyfikatu energetycznego?

Przygotowaniem certyfikatów zajmują się wyłącznie podmioty wpisane do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej.

Świadectwa energetyczne są przygotowywane przez osoby posiadające wysokie kwalifikacje techniczne, takie jak architekci, architekci krajobrazu, inżynierowie, magistrowie pożarnictwa oraz osoby, które ukończyły studia podyplomowe zakończone uzyskaniem tytułu zawodowego, obejmujące tematykę charakterystyki energetycznej budynków, audytów energetycznych, energooszczędnego budownictwa i odnawialnych źródeł energii.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) odnotowało ponad 21 tysięcy osób zarejestrowanych w centralnym rejestrze, które posiadają stosowne uprawnienia budowlane i są związane z charakterystyką energetyczną budynków.

Obowiązkowo dokument musi zostać wprowadzony do Centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Zostanie mu w nim nadany numer świadectwa. Fakt przekazania świadectwa będzie  odnotowany w akcie notarialnym. 

Wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw dostępny jest pod adresem: https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych.

Jakie informacje zawiera certyfikat energetyczny?

Świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową, udział OZE w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2, związanej z eksploatacją budynku.

Jaką formę powinien mieć certyfikat energetyczny?

Przed nowelizacją ustawy świadectwo charakterystyki energetycznej miało wyłącznie formę dokumentu papierowego, opatrzonego numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków i podpisem osoby uprawnionej.

Od 28 kwietnia br. świadectwo można uzyskać również w formie elektronicznej. Jest ono opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.

Ile kosztuje certyfikat energetyczny?

Cena za sporządzenie świadectwa energetycznego różni się pomiędzy firmami. Na koszt przygotowania dokumentu wpływ mają:

– lokalizacja budynku,

– przeznaczenie budynku,

– wielkość budynku,

– skomplikowanie bryły,

– konstrukcja przegród zewnętrznych i wewnętrznych,

– zastosowane instalacje,

– dostępność dokumentacji technicznej.

Średni koszt opracowania dokumentu wynosi: za mieszkanie od 200 do 600 zł, a za dom od 600 do 1500 zł.

Przez ile lat ważne jest świadectwo energetyczne budynku?

Świadectwo energetyczne pozostaje ważne przez 10 lat od daty sporządzenia dokumentu. Należy przy tym zaznaczyć, że okres ten obowiązuje jedynie pod warunkiem, że w budynku nie została w tym czasie wykonana termomodernizacja lub modernizacja systemów ogrzewania.

W przypadku dokonania jakichkolwiek zmian (np. wymiana okien czy zmiana ogrzewania), właściciel budynku zobowiązany będzie do sporządzania nowego świadectwa charakterystyki energetycznej.

Ile wynoszą kary za brak certyfikatu energetycznego?

Przepisy wskazują kary dla właścicieli nieruchomości i audytorów energetycznych. Dotyczą one:

– dla właścicieli nieruchomości – brak dokumentu (np. w przypadku sprzedaży czy wynajmu nieruchomości) – grozi za to kara grzywny w wysokości do 5000 zł.

– dla osób sporządzających świadectwa charakterystyki energetycznej – rygor odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń – osoba uprawniona składa oświadczenie, że świadectwo energetyczne zostało wygenerowane z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Ma to zapobiec handlowi nieoryginalnymi świadectwami.